在既定的城市布局里，潮流服饰、手办创作、电竞咖啡、精品茶社等消费场景往往发生在临街店面或商场街区。

近年来，众多消费行业向楼内转移，楼宇商业兴起愈加多元。然而，离开集中高曝光客流，这些店面变得“熠熠生辉”，还是“黯然失色”。

作为新兴业态，在城市楼宇商业不断涌现的背后，是店主不得已的选择，还是“嗅”到商机的敏锐？记者带着疑问，一探究竟。

换个赛道还能跑

“藏”在西安高新区写字楼的服装店“WISH”便是将门店开进楼宇内的典型商户之一，目前主要利用新媒体进行推广。

据店主魏女士介绍，她的第一家商铺开在位于西安小寨的海港城，2018年选择将店搬进写字楼内，2023年底在西安高新区开了分店。

“自从转到楼上，虽然在14层，人流量少，但是客户定位比较精准，所以我们会珍惜每一个进店的顾客，目前我们的月盈收是我之前开门店商铺想不到的。”在林女士看来，这些年的经营最为重要的便是口碑，她直言因为自己的门店隐藏在楼内，不像商场门店那样有醒目的招牌和商场引流。

“WISH”服装店一角

服装店成立之初，店里的主要客源来自私域流量，通过熟人转介绍和老带新等。“只有好的口碑，才能‘人传人’，客人的粘性才会更好，而口碑就体现在顾客对自家衣服和服务的认可度。”

林女士表示，早年间在小寨经营门店商铺的时候发现，一些小服装店所占据的市场份额越来越少，客流不能得到保障。

“消费者的消费习惯已经发生了转向，在进行美发、美甲等一些活动时，大家会习惯先从小红书、大众点评、抖音等平台找评价。”位于未央国际的理发店负责人左先生说。

“我们也会注重在平台上发布信息，让消费者刷手机看到新出的造型。现在基本上都是预约的订单，主要做私域流量。朋友介绍的订单比较多，造型做得好，大家也会互相‘安利’。”

左先生介绍，在搬进写字楼之前开过临街铺面，主要的获客方式就是靠在店门口发传单来等顾客进店，而现在完全转变了思路，在写字楼里面要靠运营平台。

“虽然线上＋线下生意会更好，但是开临街铺面的成本很大，压力更大。现在我们给自己的定位是互联网店，对于客户维护主要是靠‘手艺’和顾客对技术的满意度。”

口碑营销时代，网络评价的力量也日渐显现。

新一代的消费者对于楼宇内商户的接受度很高，他们更在乎性价比和体验感。

通过走访，记者发现现在商户的大部分信息都可以从网上获取，多维度考量店铺的销量、评价、效果等，这都会成为下一位顾客进店的“指标”。

变“存量”为“增量”

商务楼宇从增量时代步入了存量时代，高楼林立之下，众多商户主动搬进楼内，将“存量”变为“增量”，让商铺的品牌定位“适配度”拉满。

在南稍门经营西服定制生意的李先生认为，楼内虽然没有购物中心那么多的自然客流，但是相对安静很多，老顾客们来到店里就像老朋友一样。

位于公寓楼内的西装定制工作室

“大家都是朋友，有时候有的老顾客来，只是路过来看看你而已，聊聊天就走了，我们也觉得很开心。不像商场门店里那样，你进店了，目的就是消费。”李先生说。

多年来，商户们一直信奉“快鱼吃慢鱼”的经营观念，认为跑得快才能跑得远、跑得久。其实有时候慢慢走，才能走得更远。

位于西安北郊一栋写字楼的茶舍老板肖女士也有着同样的心态，“我们茶舍的客户群比较固定，大部分为熟人介绍或平台‘引流’。”

为何将茶舍也开到写字楼里？肖女士表示，一方面是临街铺面，一个店至少要三个店员，而现在只需要一个人就可以。另一方面是，开在写字楼里更具私密性，茶舍主打VIP服务，这样使客户更有体验感。

“对于客户的维护，我们不会主动去做社群服务，而是选择尊重客户的需求，想为他们打造一个安静、舒适、慢节奏的环境。”

相较众多传统行业而言，进入楼宇内经营不失为一个降本增效的最佳选择。传统商业想要实现创新发展，在满足更多元化消费需求的今天，空间的自主性变得尤为重要。楼宇商业很大程度上无需掣肘于商场的统一经营要求。

小店主有了更大的自主权，无论是在装修还是经营模式上都更加自由，自带个性化和“舒适感”也是诸多顾客看重的特点。

楼宇开店具有性价比高、私密性强和运营灵活等特点，为楼宇部分空置去“存量”的作用也愈加凸显。

根据第一太平戴维斯发布的《2024年第一季度西安房地产市场回顾及未来展望》报告显示，2024年第一季度，西安零售物业市场未录得新项目入市，西安优质零售物业总存量目前约641万平方米。

记者发现，除了众多传统产业进驻楼内，茶室、理发店、服装店，潮流电竞馆、汉服馆、自习室，甚至家装公司、小律所等更加多元丰富的业态也纷纷加入成为楼宇商户的业主。

从“规定动作”到“自选动作”

常规的服装店，试衣间一般位于角落位置，由一个或几个半平方米大的隔间组成，占据店面很小的区域。

记者注意到，WISH服装店的试衣间占到整个店面近一半的面积。“为了让顾客有更好地试衣体验，我们‘不走寻常路’扩大区域，营造在家里衣帽间氛围，放置鞋包配饰等可供顾客自由组合，提供整身穿搭服务，而不是以往匆匆忙忙地换衣服”店主表示。

打破常规，成为很多楼宇店主的“心心念念”，成为“自选动作”的一种。

换地方、换赛道，在西安东郊经营“楼里”卤味生意的高先生，心里有说不出的滋味。

多年前，他在西安轻工批发市场经营服装生意。但随着竞争的加剧，商铺费用水涨船高，加之那些年西安经济快速发展，客流被迅速“稀释”。传统商业模式逐渐“式微”，他深思熟虑之后决定转行做美食。

“转行之后，决定在居民楼内开店，窗户口卖鸭货卤味和凉菜，刚开始生意很好，但慢慢又遇到了新问题。”据高先生回忆，那个时候，早上备菜下午三四点开门，一直持续到凌晨打烊。楼上的邻居不堪其扰，多次举报。最终在2020年彻底关店。

“‘楼内’开店还得看行业、看情况。”高先生感慨道。

居民小区内是否可以开店？“原则上小区内不允许进行住改商行为，但是很多业主自行将住宅改为商用，或者租给小公司进行办公，不向物业报备，物业也没有执法权。”西安市莲湖区的小区某物业公司工作人员告诉记者。

虽然商业品牌“退居”楼内早已屡见不鲜，这类业态的分散性和隐蔽性，使得针对此类商户的监管需要“因地制宜”。

记者从西安市莲湖区市场监督管理局了解到，虽然目前我国《物权法》规定业主如需将住宅改变为经营性用房的，还应经有利害关系的业主同意，但作为行政执法部门，此项规定并不足以直接运用于其执法依据，在管理过程中还需全方位考量。

“退居”意味着“褪色”？

商业发展一路走来，从合作社到百货，从购物中心的“盒子”到多元开放街区，西安的商业模式每一次转变，都在迎合着全新的消费需求，也让更多的个性化商业逐一显现。

楼宇商业的出现，既是商业现象凸显出新活力的表现，更是消费者在理性选择下出现的必然现象。

“藏”在写字楼、居民楼内的门店对于新兴业态的吸纳能力更高，许多在传统中看起来“高大上”的服务领域，通过走进楼宇内，而变得亲民和平价。

“藏”在写字楼里的手作小店

新事物的更迭意味着旧事物的逐渐“褪色”？

如今，商业模式发生巨大变化，市场竞争与消费让利并存，那些“退居”楼内的自有品牌们看似在避开购物中心内的品牌“修罗场”，在变幻莫测的市场寻求一方世外天地。但正是因为有了这些小品牌门店对市场种类的不断丰富，无形中促进了经济活力的进步提升，以及消费模式的多元化涌现。

消费市场方面，“假日经济”带动本土消费增长。特别是2024年春节期间，西安旅游热度攀升明显，消费市场整体呈复苏态势，消费需求不断提升，加之部分商场前期调改完成，全市优质零售物业空置率环比下降1.5个百分点，至10.3%。

记者发现，很多商户转战新的零售场景，楼宇内的经营环境这些年也成为了诸多商户的“第二战场”。特别是餐饮业态消费场景不断创新，提供集社交、打卡于一体的消费空间亦促进消费需求释放。

多元化的商业氛围、宽松的营商环境、自由化程度高的市场管理，是催生地区经济发展的重要因素。楼宇经济的兴起，将客户“引进”楼里，恰恰说明新业态正在发挥“乘数效应”，不断提升多元消费业态场景“开枝散叶”，迈向一路“繁花”。